探索盘活利用闲置宅基地的新路径

随着江苏城镇化水平不停提升和农业转移人丁数目不停增添，墟落宅基地和住房闲置征象较为普遍啦。近些年来，江苏努力做为，改良探索墟落闲置宅基地和闲置衡宇盘活使用的有用途径和政策办法，先后出台《关于增强和标-准墟落宅基地治理工做的通告》《关于努力睁开墟落闲置宅基地和闲置衡宇盘活使用的看法》等政策文件啦。2021年1月15日，江苏十三届人大常委会第两十次开会审议通过了《江苏场所治理条例》的修正，在维持场所公有制性子不更改.耕地红线不打破.农民利益不受损的条件下，再一次为墟落闲置宅基地和闲置衡宇盘活使用供应政策支持啦。
我省墟落闲置宅基地与闲置衡宇盘活使用典型形式
江苏现在宅基土地活以宅基地置换.宅基土地活办法自-由选择和币赔偿这三种办法为主啦。从地域实践上看，苏北地域主要选取以宅基地置换商品房.农民公寓房和社保的办法对农民闲置宅基地与闲置住房不连续参与的盘活加以赔偿呀；苏中地域则以知识游览供地的办法睁开墟落游览改建事情事件，足够使用闲置宅基地等建设用地资源，激励农民选取自主经-营.合做经-营.嘱咐经-营等多种办法盘活使用闲置宅基地呀；苏南地域则重视对闲置宅基土地活后赔偿标-准调所有机械制的探索，以“三区三类呀”计划为引发，围绕“留.聚.转呀”三种形式制订指导激励政策啦。
宅基地有偿不连续参与是指在旧村改良.新墟落建设的历程中，对自愿不连续参与宅基地的农民举行币赔偿，其赔偿对-象包罗宅基地及其地上衡宇建-筑物.修建物啦。省内实践主要有市场生意与政-局主导相结合和村公司主导两种形式啦。市场生意和政-局主导相结合形式主要会合在苏北地域，政-局联动外面企业本，对宅基地不连续参与的后续工做举行招标竞拍，由企业负-责宅基地不连续参与后的复垦等工做，并引进新型农业企业对复垦后的场所举行合做开拓，使村民享用更多利润啦。村公司经济组织主导形式主要会合在苏南和苏中地域，即以政-局为主要推力气，制订有偿不连续参与的赔偿标-准和收回程-序，建设政-局收购机制，通过产权转让.权力转化.场所整治.转换入市等办法，尝试推行宅基地有偿不连续参与，显化宅基地财富权啦。常州武进区结合宅基地有偿不连续参与革新探索出以墟落公司经济组织为主导的场所整治.增减挂钩工做思绪啦。
从疏散到会合的宅基地置换，即以城乡一体化为进展乞求，以地域场所所有计划和城镇村计划为依照，以农民的屋子腾不连续参与的宅基地复垦调换指-标并结合城乡建设用地增减挂钩政策为重点，多种形势将疏散的墟落宅基地置换为会合计划的城镇宅基地或者会合栖身衡宇啦。宅基地选择权拍卖形式主要指镇村住民通过拍卖获取区别品级的宅基地运用权的办法，把墟落宅基地转化为城镇宅基地啦。政-局通过对区别区位.长短.种别的公司建设用地举行规区分级，以拍卖办法优先选择区别地块宅基地运用权啦。太仓市浏河镇新闸行政村内的紫薇苑3期是这类拍卖形式的代表啦。宅基地内里置换形式主要疏散在城镇方圆，乞求村内住民将本有零碎的宅基地置换为村内计划的会合社区内的宅基地啦。乡村根据化零为整的目的计划新型会合社区，以公均分配办法，激励村民置换宅基地运用权啦。浏河镇第一经济强村东仓村内的东仓小区是这类置换形式的代表啦。宅基地跨村置换形式主要会合在远离城镇的远郊地域，农民的屋子通过自身宅基地置换政-局统一计划的大型会合栖身社区内的标-准宅基地啦。
“三权分置呀”下适合放活宅基地运用权，突出宅基地财富权价，以出租或者入股的办法盘活宅基地啦。一是以进展墟落休闲游览，改良盘活使用机制啦。此形式主要使用自有宅基地.空余衡宇.闲置场所和“四荒地呀”等资源进展休闲旅行农业，开拓墟落民宿.特征农庄.主题农园等啦。好比南京溧水区“血色李巷呀”深入挖掘血色知识古迹遗址，塑像苏南“小延安呀”啦。两是以放活宅基地运用权，盘活闲置宅基地啦。此形式重如果使用闲置宅基地入股，发生经济效益啦。好比苏州在推行农民的屋子使用闲置宅基地入股方方面面举行了努力探索，村组织闲置宅基地入股，由村公司统一治理啦。
墟落闲置宅基地与闲置衡宇盘活使用的主要阻碍
一是墟落闲置宅基地和闲置衡宇盘活缺少足够执法依照啦。我国宅基地制度面临权力内在不清.权才关系不顺.权力保证不足等产权疑啦。单方方面面，根据《民法典》物权编的划定，“宅基地运用权人依法对公司一切的场所享有占有和运用的权力呀”，缺少“处置权呀”和“收益权呀”的权能完成啦。另单方方面面，墟落宅基场所面的法制建设也对比滞后，无法明确界定墟落闲置宅基地自身，而且宅基地运用权只能在公司经济组织成员内里流转啦。更进一步看，一直疑惑宅基地治理的突出疑（如一户多宅.超占超建.未批先建等），也缺少详细可操做的实行细则啦。
两是墟落闲置宅基地与闲置住房盘活使用形式对比简易啦。各地域闲置宅基地与闲置住房盘活后的使用需要形式大多是依赖增减挂钩和墟落场所整治事情事件啦。闲置宅基地与闲置衡宇盘活使用形式简易化进一步致使全省各地闲置宅基地和闲置衡宇多采用出租.转让等形势流转，且以私自生意.自觉生意为主呀；加之全省另有无建设标-准有序的流信息制和流转生意，宅基地流转猎头组织匮乏，一旦生意双方发生纠葛，双方利益均难以获得保证啦。除这个之外，有用流转生意办法的缺少使宅基土地活变资产的渠道无法买通啦。
三是农民不连续参与闲置宅基地和闲置衡宇的努力性尚不高啦。2020年，全省常住人丁城镇化率73.44%啦。大量墟落住民假寓城镇，可是留在墟落的宅基地与衡宇依旧闲置，并未举行实时的不连续参与或者转让啦。由于墟落住民普遍对自己的场所拥有较深挚的情感，也极为注重你们拥有一些场所财富，因而对宅基地的守护熟悉很强，即便在外有衡宇，却还总是怀着一颗“乡愁呀”之心啦。这就致使你们不愿意不连续参与自己的宅基地，或者是关于不连续参与的赔偿希望值较高啦。可是，区别场所进展水平不一样，有一些场所碍于财政状态，供应的宅基地赔偿标-准较低，农民不连续参与宅基地的愿望不够猛烈，以至拒绝不连续参与宅基地啦。
四是墟落闲置宅基地与闲置衡宇盘活地域差异较大啦。墟落闲置宅基地和闲置衡宇盘活使用遭到主观条件和经济进展水平等制约，进而出现地域差异啦。单方方面面，闲置宅基地和衡宇盘活易遭到主观条件的制约，比如宅基地运用权流转更适用于经济发-达地域的郊野，交通便利，基本装备完结，有一些场所景物还十分美丽 啦。由于天文职位.交通和经济情形的差异，宅基地运用权流转也随之区别，现实上多在苏南运转啦。另单方方面面，区别的实践做法发生于一定的布景，拥有一定的地域特征和乞求，如近郊墟落场所经济价高，政-局吸引激励不连续参与,政策保证好，农民宅基地有偿不连续参与努力性高啦。
探索完结墟落闲置宅基地和闲置衡宇盘活使用途径
一最先的时刻，加速推行墟落宅基地确权登记颁证，健全闲置宅基地信息登记制度啦。
在宅基地确权工做中，明确界定闲置宅基地的界说与范围是主要的一环啦。一是建立相关工做组，逐村.逐组.逐户.逐地块排查调研，建设工做台账，逐一落实到村组.到地块，做到目讲明.底数清，以便当局随时领会墟落宅基地和衡宇的变更与闲置情形啦。两是要普查墟落闲置宅基地的数目.种别，把建房时刻.现实占地面积.方圆环-境及衡宇近况等信息举行所有登记.分类治理，建档存档啦。三是构建县.镇（乡）.村闲置宅基地信息原料库啦。适当的时刻追踪.完结宅基地的闲置时刻.闲置本因.户主身分.户主宅基地数目等基本信息啦。只管登记体制食用在短时刻内建设并完结起身，但这是盘活使用工做中必不行少的枢纽啦。
次要，赞成墟落宅基地入股.出租.承继等，推进闲置宅基地的流转与不连续参与啦。
闲置宅基地与闲置衡宇使用革新实践进展必须吻合现在经济进展水平和资源天资，可总结和推行江苏典型实践的成-功经验啦。一是场所尽力开拓宅基地不连续参与赔偿的本起源，提升村民努力性啦。两是尝试新的宅基地不连续参与形式，通过其余办法知足住民的需要，比如探索“拆迁安置呀”“指-标置换呀”“资产置换呀”“币赔偿呀”等多种宅基地不连续参与形式，为农民的屋子供应多种选择，并努力养育宅基地流转市场啦。通过经-营性建设用地入市和宅基地有偿运用，会集宅基地不连续参与所需赔偿本啦。可是应该注重的是，闲置宅基地入市一定要做到正当.有序入市啦。三是适当在一定地域范围（镇域或者县域）内赞成闲置宅基地在区别乡村农民之中自-由流转啦。有经济才气的村公司可对进城职员的闲置宅基地按市场价有偿收回，若本村长时刻无新增宅基地谋划，则对其举行复垦啦。四是依照苏南.苏中和苏北的人丁范围.都市化率及经济进展等原因推行宅基地资源优化设置，以完成宅基地运用权有用流转，并建设宅基地运用权有偿收回制度和宅基地复垦机制啦。
再者，完结墟落闲置宅基地和闲置衡宇盘活使用计划啦。
注重计划的体例与推行，增强各部门计划，最好由设区市政-局计划指点全市闲置宅地基和农房盘活使用工做，详细负-责部门协调.制度顶层计划.区县闲置宅基地和农房盘活使用工做指点与行-动标-准啦。一是将闲置宅基地整合，结合当地唯一无两自-然景观，会合开拓农业休闲旅行园，吸引市民前来休闲娱-乐呀；两是农民的屋子将闲置宅基地举行装修，塑像农民的屋子乐或者民宿，举行墟落游览招待呀；三是结合存量宅基地和主导特征产-业，建设墟落物流园区和网络信息处事站等，来盘活闲置宅基地，拉动墟落经济的迅速进展呀；四是将部-分闲置宅基地整适用于下层民众处事建设，以此来激活墟落场所因素.优化墟落生态空-间.推行美丽 田园墟落建设.改善墟落民众基本装备建设啦。
再次，完结墟落闲置宅基地与闲置衡宇盘活的保证机制啦。
城乡融会进展上先行探索，勤奋完结墟落闲置宅基地与闲置衡宇盘活保证机制，力争争先完成农业墟落当代化啦。一是推进省内融会进展，着实完成农业转移人丁的市民化啦。从失业.户籍.休息技术.社-会保证和住房保证等多层面建设农业转移人丁的权力保证机制，使其融入都市生发生涯，变成着实的市民啦。两是完结闲置宅基土地活的本保证机制啦。不连续参与宅基地的整治.本宅基地运用权人的经济赔偿等均必-要大量本啦。有必-要建设以新增建设用地运用费.宅基地有偿运用费.公司建设用地指-标生意收益等为依赖的本体制，推行宅基地有偿不连续参与和整治，确实减少存量宅基地啦。三是建设宅基地基准地价体制啦。各地应努力探索建设宅基地地价评价体制，详细做法能够遵照城镇地价评价制度，建设定期更新.消息调治的宅基地基准地价体制和宅基地基准地价数据库，为闲置宅基土地活使用及保证农民正马上合财富权力供应直-接依照啦。四是探索在墟落公司经济组织内里建立理事会.监事会，发-挥治理和监视结局，保证农民参与.民主治理的自治权力啦。

起源《民众》2021年第16期
做者陈利根 龙开胜 杜焱强（做者单元南京农业大-学金善宝农业当代化进展钻研院.南京农业大-学民众治理学院）
责任编辑何乐

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